La garantie d'un régime foncier sûr est essentielle pour améliorer l'aménagement du territoire, car les investisseurs locaux et étrangers hésitent souvent à s'engager dans des transactions foncières en cas d'incertitude sur les droits de propriété. Le terme "insécurité du régime foncier" fait référence à l'appréhension que quelqu'un d'autre puisse revendiquer la propriété du terrain acheté à l'avenir, créant ainsi un risque important pour l'investissement. Ce phénomène est particulièrement répandu dans la région de l'Afrique subsaharienne, dont le Ghana ne fait pas exception. L'impact positif de la sécurité du régime foncier est considérable. Elle peut stimuler l'utilisation du crédit en offrant de meilleures incitations à l'investissement, en augmentant la valeur de garantie des terres, en facilitant un transfert efficace des terres, en réduisant les litiges fonciers et, en fin de compte, en stimulant la productivité grâce à l'augmentation des investissements.
Dans le contexte du Ghana, le secteur foncier continue à faire face à divers défis, même après diverses interventions de mécanismes externes et internes. L'indiscipline généralisée sur le marché foncier, caractérisée par des ventes multiples, des projets de développement non approuvés et un développement désordonné, contribue aux problèmes environnementaux, aux différends, aux conflits et aux litiges prolongés. En outre, l'indétermination des limites des terres, associée à l'utilisation de cartes peu fiables et de géomètres non qualifiés, aggrave les conflits et les batailles juridiques entre les différents groupes de propriétaires fonciers. La sécurité de tenure foncière insuffisante résulte des conflits d'intérêts entre les groupes de propriétaires fonciers et l'État, du racket foncier et de la faiblesse du système d'administration foncière. L'absence de consultation des propriétaires fonciers et des chefs dans les processus de prise de décision complique encore l'attribution et l'acquisition des terres, entravant leur accessibilité à des fins agricoles, industrielles et résidentielles. Les retards dans les décisions des tribunaux sur les questions foncières, dont on estime que 57 % du total des affaires judiciaires sont liées à la terre, ajoutent encore à la complexité de la situation. La lenteur des décisions et la probabilité d'appels contribuent à retarder les projets et, dans certains cas, à les empêcher de démarrer.
La Cour suprême du Ghana a récemment rendu un jugement décisif sur un litige foncier générationnel concernant la propriété de plus de 72 000 acres de terres dans la région du Grand Accra, plus précisément dans la zone de Teshie. La Cour a précisé que la famille Numo Nmashie de Teshie ne pouvait pas légitimement revendiquer la propriété de 70 villages sur cette vaste étendue de terre. Cet arrêt, qui renverse une décision de la Cour d'appel de 1982, a des implications considérables pour la sécurité de tenure foncière et l'investissement dans le pays.
La saga juridique a commencé lorsque le gouvernement a acquis un terrain de 25,031 acres sur la colline d'Adjancote en 1966. En réponse à cette acquisition, le tribunal foncier de l'État a déclaré que le chef de Brekusu, Nana Adu Mireku Agyemang III, avait droit à une indemnisation contre la famille Numo Nmashie et la famille Dowuona d'Osu. Mécontente de cette décision, la famille Numo Nmashie l'a contestée devant la Cour d'appel en 1982, ce qui a conduit à un jugement qui l'a déclarée propriétaire légitime sur la base d'informations qui se sont révélées frauduleuses.
Un arrêt de la Cour suprême, présidé par le juge en chef Gertrude Araba Esaaba Torkornoo, a informé que la décision de la Cour d'appel de 1982 était fondée sur des informations frauduleuses. En conséquence, la Cour a ordonné à la Commission des terres d'annuler tous les enregistrements et certificats délivrés à la famille Numo Nmashie et à la famille Tetteh Olewolon concernant les 72 000 acres. En outre, la décision a affirmé que toute tierce partie en possession de terres par l'intermédiaire de la famille Numo Nmashie a reçu l'ordre de prêter serment de location au Boi Stool et aux familles concernées.
L'arrêt de la Cour sur le litige relatif à la propriété foncière impliquant la famille Numo Nmashie a plusieurs conséquences pour les locataires actuels, les résidents et les entreprises dans les zones concernées. Voici quelques-unes des principales conséquences :
Insécurité foncière, transition locative et obligations légales:
Cette décision est source d'incertitude pour les locataires actuels des zones concernées. La revendication de propriété de la famille Numo Nmashie ayant été invalidée, les locataires risquent d'être expulsés ou d'avoir des difficultés à faire valoir leurs droits sur les terres. Les locataires doivent réaffirmer leurs intérêts et leurs droits dans le cadre de la nouvelle structure de propriété. Ce processus implique des documents juridiques et des accords avec le Boi Stool et les familles concernées pour garantir le maintien de leur intérêt dans la terre, sans parler des obligations financières de la part des locataires pour formaliser l'accord.
Possibilité d'expulsion ou de négociation et obligations financières:
En fonction des termes des accords existants et de la position des nouveaux propriétaires, il est possible que des avis d'expulsion soient émis à l'encontre de ceux qui ne respectent pas le bail. Le changement de propriétaire peut conduire à la renégociation des contrats de bail et à d'éventuels ajustements des conditions de location. Les locataires et les entreprises existants peuvent encourir des frais juridiques liés à la réaffirmation de leurs intérêts et de leurs droits dans le cadre de la négociation de nouveaux accords ou pour faire face à toute contestation juridique découlant du changement de propriétaire.
Prudence en matière d'investissement et impact économique:
L'incertitude introduite par l'arrêt peut faire hésiter les entreprises existantes ou les investisseurs potentiels, en particulier les investisseurs immobiliers, qui envisagent de s'installer dans ces régions. La crainte de litiges juridiques et le besoin de stabilité peuvent influer sur les décisions d'investissement et entraver le développement économique des communautés concernées.
Défis et conflits juridiques :
Certains locataires ou entreprises existants pourraient décider de contester juridiquement l'arrêt de la Cour suprême ou de négocier des conditions plus favorables avec les nouveaux propriétaires. Cette situation pourrait entraîner une longue période de litiges et de négociations, ce qui créerait un climat d'incertitude et entraverait les activités économiques.
Impact communautaire et social :
La décision peut avoir des conséquences sociales plus larges au sein des communautés concernées, car les relations entre les locataires et les nouveaux propriétaires fonciers évoluent. La dynamique communautaire peut être affectée, avec des tensions potentielles résultant de la transition de la propriété foncière et des changements dans les structures de gouvernance locale.
Intervention et réglementation des pouvoirs publics :
Le gouvernement peut être amené à intervenir pour assurer une transition en douceur et atténuer les perturbations sociales et économiques potentielles. Des mesures réglementaires peuvent être mises en place pour guider la résolution des litiges, protéger les droits des locataires et faciliter le transfert de la propriété foncière.
En conclusion, l'arrêt de la Cour suprême sur la propriété foncière de la famille Numo Nmashie a de profondes implications pour la sécurité du régime foncier et l'investissement au Ghana. Il souligne la nécessité d'un système d'administration foncière transparent et responsable et rappelle l'importance d'une diligence raisonnable dans les transactions foncières. Alors que le Ghana cherche à attirer les investissements étrangers directs, il est primordial de garantir l'intégrité des régimes fonciers pour favoriser un environnement plus sûr et plus propice à l'aménagement foncier durable au Ghana.
Références
- Madina, Adenta, Oyarefa, Teiman, Ayi Mensa and over 70,000 acre lands don't belong to Numo Nmashie Family - Supreme Court. https://www.graphic.com.gh/news/general-news/ghana-news-numo-nmashie-family-not-owners-of-72-000-acres-supreme-court.html (Accessed 13 December 2023).
- Numo Nmashie family aren’t owners of over 72K acres of land including Madina, Adenta, Oyarifa – Supreme Court. https://www.ghanaweb.com/GhanaHomePage/NewsArchive/Numo-Nmashie-family-aren-t-owners-of-over-72K-acres-of-land-including-Madina-Adenta-Oyarifa-Supreme-Court-1898411 (Accessed 13 December 2023).
- Twerefou, Osei-Assibey and Agyire-Tettey (2019). "Land tenure security, investments and the Environment in Ghana". International Scholars Journals, Vol. 7 (6), pp. 001-014
- Gyamera et al. (2018). "Land Acquisition in Ghana: Dealing with the Challenges and the Way Forward", Journal of Agricultural Economics, Extension and Rural Development, Vol. 6(1): pp, 664-672