Singapur - Contexto y Gobernanza de la Tierra

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Con 5,7 millones de personas hacinadas en solo 719 km2, Singapur es uno de los países más densamente poblados del mundo⁸. Se ha enfrentado a la escasez de tierra mediante la planificación vertical (incluido el subsuelo) y la reclamación horizontal de tierras⁹.  Casi una cuarta parte de la tierra de Singapur ha sido ganada¹⁰ y se ha cuestionado la adquisición de arena de países vecinos, como Camboya y Myanmar para alimentar el proceso de recuperación¹¹.

Singapur ha integrado una población diversa de chinos, malasios e indios¹².  Hay una gran mano de obra inmigrante de casi 1,4 millones de trabajadores, el 40% del total de la mano de obra¹³.  El viernes 10 de julio de 2020, el Partido de Acción Popular (PAP), con su primer ministro Lee Hsien Loong (hijo del padre fundador Lee Kuan Yew), retuvo el poder en unas elecciones generales, aunque al obtener el 61% de los votos obtuvo su menor nivel de victoria desde la independencia¹⁴.

Legislación y regulaciones sobre la tierra

El sistema jurídico de Singapur sigue el Derecho Común Inglés. La Constitución de Singapur entró en vigor en 1965, pero no contiene ninguna especificación sobre los derechos a la tierra¹⁵.  El país sigue un sistema Torrens de administración de la tierra, con inembargabilidad¹⁶ de los títulos¹⁷.  Este sistema se introdujo a través de la Ordenanza de Títulos de Propiedad en 1956, y luego se puso en práctica cuando esta ley se revisó como Ley de Títulos de Propiedad (Cap. 157) en 1959¹⁸.  En 1964, una enmienda a la Ley de Costas permitió indemnizar a los propietarios de tierras que perdieran la fachada marítima. Esto sentó las bases para la reclamación intensiva y la construcción de edificios de gran altura. Poco después, entró en vigor la Ley de Adquisición de Tierras (1966), que permitió aumentar la propiedad pública de las tierras y se convirtió en la piedra angular del impulso desarrollista de Singapur para transformarse en un país de renta alta (véase también la sección sobre inversiones)¹⁹.  Promulgada en 1967, la Ley de Títulos de Propiedad (Estratos) formaliza la subdivisión de los terrenos tanto horizontal como verticalmente, por encima y por debajo del suelo.  Esto significa que los promotores pueden incorporar la planificación de la propiedad de uso mixto en los edificios de varias plantas.

A diferencia de otras ciudades y países del sudeste asiático, la planificación en Singapur adopta una perspectiva estratégica a largo plazo. Esto se enmarca en un Plan Conceptual. El primero se elaboró en 1971, seguido de revisiones en 1991, 2001 y 201²⁰.  El Plan Conceptual se traduce en un Plan Maestro reglamentario aplicable, cuya última versión se extiende hasta 2030. La planificación del uso de la tierra es responsabilidad última del Ministerio de Desarrollo Nacional (MDN) y de su agencia, la Autoridad de Reurbanización Urbana (ARU). La ARU elabora planes conceptuales y maestros, con la aportación de la Autoridad de Transporte Terrestre (ATT), la Junta de Desarrollo de la Vivienda (JDV) y la Autoridad de la Tierra de Singapur (ATS)²¹. 

Entre 1995 y el 2000 se informatizó el sistema de registro de tierras²².  En 2004, la ATS implantó el primer catastro legal coordinado completo del mundo (SVY21)²³.  En él se utiliza la tecnología GPS para definir todos los límites de la propiedad, a los que se atribuye un significado legal.

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Clasificación de la tenencia de la tierra

Para entender la dinámica de la tenencia de la tierra en Singapur, hay que apreciar que el 90% de los habitantes de Singapur son propietarios de viviendas y, sin embargo, el Estado posee el 90% de la tierra, frente al 44% de 1960²⁴.  Por un lado, el aumento de la propiedad estatal refleja la incorporación de tierras recuperadas como propiedad del Estado. Por otro, el Estado ha ejercido mucho poder para obtener el control de los terrenos existentes y su posterior desarrollo. Un rasgo importante en este sentido es el deseo de proporcionar una vivienda adecuada y asequible y, como resultado de una mano de obra asequible²⁵.  La Junta de Vivienda y Desarrollo se fundó en 1960 para hacer frente a la escasez de viviendas²⁶, y construyó aproximadamente 54.000 viviendas en 1965. La Ley de Adquisición de Tierras de 1966 facilitó la expropiación para nuevos desarrollos, y los derechos de uso público se clarificaron a través de las Normas Estatales de Tierras de 1968. En general, los contratos de arrendamiento de hoteles y terrenos comerciales y residenciales son de hasta 99 años, y los de terrenos industriales son de 60 años o menos²⁷. 

Actualmente se pueden destacar tres tipos de vivienda que reflejan los principales derechos de tenencia en Singapur²⁸: 

• Viviendas públicas (principalmente bloques de apartamentos)
• Viviendas privadas de gran altura (regidas por la Ley de Títulos de Propiedad -Strata- y la Ley de Mantenimiento de Edificios y Gestión de Strata, con unidades en régimen de arrendamiento)
• Inmuebles en propiedad (regidos por la Ley de Títulos de Propiedad).

En 2011, había 1,34 millones de parcelas, de las cuales casi el 90% eran de estratos²⁹.  Hay pocos casos de propiedad absoluta³⁰ (de bienes raíces) debido al éxito de los planes de vivienda pública y los arrendamientos de 99 años.

Los Orang Laut son los habitantes originales de la isla, pero a medida que se desarrollaba el puerto comercial en el siglo XIX, fueron expulsados de las tierras estratégicas, y ahora no tienen ningún estatus en el sistema legal de Singapur³¹.  La política de vivienda posterior a la independencia desmanteló la segregación racial entre chinos, malasios e indios que vivían en Singapur, introduciendo un sistema de cuotas.

Tendencias en el uso de la tierra

La población de Singapur está catalogada como 100% urbana, y la agricultura contribuye en un 0,0% al PIB. Hay algunas zonas agrícolas en el norte del país, con focos de agricultura urbana en interiores o en tejados.  Sin embargo, Singapur importa actualmente el 90% de sus necesidades alimentarias, aunque existe el objetivo de aumentar la contribución nacional al 30% en virtud de su objetivo "30 por 30"³².  Además de la elevada tasa de urbanización, la tendencia más importante en el uso de la tierra es la recuperación de terrenos y la fusión de islas más pequeñas para satisfacer las necesidades de vivienda, industria e infraestructuras³³.  Singapur aumentó el tamaño de su tierra de 581 km2 en 1965 a 719 km2 en 2015, lo que supone un crecimiento de casi el 24%, y existen importantes planes futuros para seguir recuperando tierras³⁴.  Una consecuencia de este proceso es que Singapur es el mayor importador de arena del mundo, incluyendo cantidades significativas de países de la región como Myanmar y Camboya³⁵. 

La recuperación de tierras ha tenido un coste medioambiental por la pérdida de manglares, arrecifes de coral, playas naturales y el hábitat y la cultura pesquera de las comunidades indígenas³⁶.  En 2017, los bosques de Singapur representaban el 23,1% de la superficie total terrestre³⁷.  Sin embargo, solo el 1,28% de estas tierras forestales son primarias, representadas, por ejemplo, por los bosques de dipterocarpáceas de las tierras bajas de la Reserva Natural de Bukit Timah y de la Reserva Natural de Central Catchment³⁸.  El resto de los bosques son regenerados. Hay veinticuatro áreas naturales designadas, incluidas cuatro Reservas Naturales³⁹.  Singapur ha tomado la delantera en la medición del nivel de biodiversidad en las zonas urbanas a través del Índice de Singapur sobre la Biodiversidad de las Ciudades (SI)⁴⁰.  Éste mide el nivel de biodiversidad, los servicios de los ecosistemas que proporcionan y las prácticas utilizadas para gobernar y gestionar la biodiversidad.

Inversiones y adquisiciones de tierras

En 1971, el Plan Conceptual inicial de Singapur abogaba por la plena urbanización en una Ciudad Jardín, intercalando infraestructuras con vegetación y manteniendo un entorno limpio⁴¹.  A diferencia de muchas otras ciudades del sudeste asiático, existe una estrategia de uso y desarrollo del suelo a largo plazo con una administración y una zonificación coordinadas. La amplia recuperación, inversión y desarrollo del suelo en Singapur debe considerarse en estos términos. Esto incluye la construcción en tierras ganadas al mar de Marina Bay (desde la década de 1970), el aeropuerto de Changi, inaugurado en 1981, y el emplazamiento de productos químicos industriales y el centro portuario petrolero de la isla de Jurong (concebido en la década de 1990)⁴². 

Los precios de la tierra son inevitablemente muy altos para una pequeña ciudad-estado⁴³.  En 1964, se modificó la Ordenanza de Planificación para permitir un Cargo de Desarrollo, es decir, un impuesto que contabiliza el aumento del valor del suelo a través de proyectos de desarrollo. Para intentar minimizar el precio del suelo, se promulgó la Ley de Propiedad Residencial (1976), que limitaba el monopolio de la propiedad⁴⁴. Ahora sólo se podían adquirir inmuebles con la aprobación del gobierno, por lo que se centró la atención en la compra de unidades de apartamentos en lugar de terrenos. En 2005, una relajación de esta ley permitió a los extranjeros comprar también apartamentos.

La Ley de Adquisición de Tierras de 1966 otorgaba al Estado amplios poderes para expropiar tierras de propietarios privados con fines públicos y a un precio reducido⁴⁵.  Sólo en 2007 se enmendó la ley para compensar legalmente a los propietarios de tierras siguiendo una tarifa de mercado⁴⁶.  Utilizando la Ley de Adquisición de Tierras, el gobierno desalojó viviendas de baja densidad, aldeas y zonas de ocupantes ilegales para dar paso a edificios residenciales de gran altura, locales comerciales e infraestructuras públicas como carreteras y un sistema de tránsito⁴⁷.  El principal periodo de adquisición tuvo lugar entre 1960 y 1980, aunque sigue habiendo nuevos proyectos de inversión, como el de duplicar la red ferroviaria aérea y subterránea para 2030⁴⁸. 

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Derechos de las mujeres a la tierra

El artículo 12 de la Constitución de Singapur garantiza la igualdad de todas las personas en términos de raza, religión, ascendencia o lugar de nacimiento, pero no menciona el género⁴⁹.  También existe un problema de infrarrepresentación política, aunque en las elecciones generales de 2020 las mujeres ocuparon un 29% de los escaños elegidos, una cifra récord⁵⁰. No obstante, la Carta de la Mujer de 1961 otorga derechos a la propiedad, al comercio y a recibir sentencias de divorcio, entre otros. El país se sitúa en el primer nivel mundial del Índice de Desarrollo de Género y tiene una calificación muy baja en cuanto al Índice de Desigualdad de Género, situándose en el puesto 11 de 162 países⁵¹.  En 1965, Singapur ratificó la Convención de la ONU sobre la eliminación de todas las formas de discriminación contra la mujer (CEDAW).

Directrices voluntarias sobre la tenencia (DVGT)

Como ciudad-estado no agrícola, Singapur no es un país prioritario para la FAO. En consecuencia, no hay actividades para promover o activar las DVGT.

Línea del tiempo – hitos en la gobernanza de la tierra

1959 – Ley de Títulos de Propiedad
Como revisión de la Ordenanza de Títulos de Propiedad de 1956, la Ley de Títulos de Propiedad puso en funcionamiento un sistema Torrens de administración de tierras.

1960 –Fundación de la Junta de Vivienda y Desarrollo 
Se fundó para hacer frente a la escasez de viviendas, y ha contribuido a suministrar apartamentos asequibles de gran altura a los singapurenses, con una tasa de propiedad del 90%.

1963 –Independencia
Singapur se convierte en un Estado soberano tras casi 150 años como colonia comercial británica y, posteriormente, dos años infructuosos como parte de la Federación de Malasia.

1966 –Promulgación de la Ley de Adquisición de Tierras
La Ley de Adquisición de Tierras permitió una amplia expropiación de tierras por parte del Estado, y se convirtió en la piedra angular de una oleada de desarrollo en Singapur, como en el cambio a una infraestructura orientada verticalmente.

2004 – Implementación del primer catastro completo del mundo coordinado legalmente
El catastro SVY21 utiliza la tecnología GPS para definir todos los límites de la propiedad, a los que se atribuye un carácter legal.

2015 –Casi el 24% de las tierras de Singapur son recuperadas.
Singapur ha pasado de 581 km2 en 1965 a 719 km2 en 2015, lo que supone un crecimiento de casi el 24%, y existen importantes planes futuros para seguir ganando tierras.
 

2020 – El Partido de Acción Popular gana las elecciones nacionales
El PAP gana la reelección y conserva el poder que ha tenido desde la independencia, con Hsien Loong (hijo del padre fundador Lee Kuan Yew) como primer ministro.

2030 –30% de abastecimiento interno de alimentos
En el marco del objetivo "30 por 30", se pretende mejorar la seguridad alimentaria con la producción nacional, frente a la actual tasa de importación del 90%.

¿A dónde ir después?

Sugerencia del autor para ampliar la lectura

Para profundizar en el contexto histórico de Singapur y en las implicaciones medioambientales de su recuperación de tierras, recomendamos la lectura del reciente artículo Singapore's Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822-Present de Miles Alexander Powell⁵².  Sobre la cuestión de las reclamaciones, el artículo Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand, de Vanessa Lamb, Melissa Marschke y Jonathan Rigg, analiza el tema, a menudo olvidado, del acaparamiento de arena, donde las exportaciones de tierras regionales como Camboya y Myanmar abastecen nuevos proyectos en Singapur⁵³. 

Una excelente visión de la aparición de instituciones y mercados de la tierra en el Estado desarrollista de Singapur puede encontrarse en el libro Urban Land Rent de Anne Haila, que utiliza el caso para proponer nuevos fundamentos teóricos⁵⁴.  Hay mucho material útil del propio Estado, como el informe Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System, del Centro de Ciudades Habitables, que es una división del Ministerio de Desarrollo Nacional⁵⁵.  Por último, y no menos importante, el artículo Vertical cities as a solution for land scarcity: the tallest public housing development in Singapore, de Grace Wong, explora cómo Singapur ha combatido la escasez de viviendas dentro de un área limitada de disponibilidad de suelo⁵⁶. 

***References

[1] CIA. (2020). The World Factbook: Singapore. Central Intelligence Agency. https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/geos/sn.html

[2] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

[3]  World Bank. (2020a). The World Bank in Singapore: Overview. The World Bank. https://www.worldbank.org/en/country/singapore/overview

[4] Yusuf, S., & Nabeshima, K. (2006). Postindustrial East Asian Cities: Innovation for Growth. The International Bank for Reconstruction and Development/The World Bank. http://documents1.worldbank.org/curated/en/438801468024634047/pdf/372570EAP0Post101OFFICIAL0USE0ONLY1.pdf

[5] Carroll, T. (2020). The Political Economy of Southeast Asia’s Development from Independence to Hyperglobalisation. In T. Carroll, S. Hameiri, & L. Jones (Eds.), The Political Economy of Southeast Asia: Politics and Uneven Development under Hyperglobalisation (Fourth edition). Palgrave Macmillan.

[6] Carroll, T. (2020). The Political Economy of Southeast Asia’s Development from Independence to Hyperglobalisation. In T. Carroll, S. Hameiri, & L. Jones (Eds.), The Political Economy of Southeast Asia: Politics and Uneven Development under Hyperglobalisation (Fourth edition). Palgrave Macmillan.

World Bank. (2020a). The World Bank in Singapore: Overview. The World Bank. https://www.worldbank.org/en/country/singapore/overview

[7] Carroll, T. (2020). The Political Economy of Southeast Asia’s Development from Independence to Hyperglobalisation. In T. Carroll, S. Hameiri, & L. Jones (Eds.), The Political Economy of Southeast Asia: Politics and Uneven Development under Hyperglobalisation (Fourth edition). Palgrave Macmillan.

[8] World Bank. (2020b). World Bank Open Data. The World Bank: Working for a World Free of Poverty. https://data.worldbank.org/

[9] Ho, S., & Rajabifard, A. (2016). Towards 3D-enabled urban land administration: Strategic lessons from the BIM initiative in Singapore. Land Use Policy, 57, 1–10.

[10] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

[11] Lamb, V., Marschke, M., & Rigg, J. (2019). Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand. Annals of the American Association of Geographers, 109(5), 1511–1528.

[12] Bertelsmann Stiftung. (2020). BTI 2020 Country Report Singapore. Bertelsmann Stiftung. https://www.bti-project.org/en/reports/country-report-SGP-2020.html

Wu, T. H. (2007). The Legal Representation of the Singaporean Home and the Influence of the Common Law. Hong Kong Law Journal, 37(1), 81–102.

[13] Lamb, V., Marschke, M., & Rigg, J. (2019). Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand. Annals of the American Association of Geographers, 109(5), 1511–1528.

[14] Associated Press. (2020, July 11). Singapore’s ruling party dominates election but opposition makes historic gains | World news | The Guardian. The Guardian Newspaper. https://www.theguardian.com/world/2020/jul/11/singapores-ruling-party-dominates-election-but-opposition-makes-historic-gains

[15] Tan, R. M. K. (2019). Ch. 29 Land Law. Singapore Law Watch. https://www.singaporelawwatch.sg/About-Singapore-Law/Commercial-Law/ch-29-land-law

[16] For a simple definition of the indefeasibility of title in the context of the Torrens System, please go to https://legalvision.com.au/q-and-a/what-is-indefeasibility-of-title/#:~:text=Indefeasibility%20of%20title%20means%20that,or%20ownership%20of%20such%20property.

[17] Crown, B. C. (2010). Whither Torrens Title in Singapore? Singapore Academy of Law Journal, 22(Special ed.), 9.

[18] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[19] ibid

[20] Fujii, T., & Ray, R. (2019). Singapore as a sustainable city: Past, present and the future. SMU Economics and Statistics, 18, 1–70.

[21] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[22] ibid

[23] Land, K. (2006, October 8). Legal Coordinated Cadastres – Theoretical Concepts and the Case of Singapore. XXIII International FIG Congress, Munich. http://citeseerx.ist.psu.edu/viewdoc/citations;jsessionid=B0423AB0365DC28161D3929451A8930C?doi=10.1.1.583.6120

[24] Haila, A. (2016). Urban Land Rent: Singapore as a Property State (1 edition). Wiley-Blackwell.

Phang, S.-Y. (2018). Land Acquisition for “Any Public Purpose”. In S.-Y. Phang (Ed.), Policy Innovations for Affordable Housing In Singapore: From Colony to Global City (pp. 13–26). Springer International Publishing.

[25] Haila, A. (2016). Urban Land Rent: Singapore as a Property State (1 edition). Wiley-Blackwell.

[26] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[27] Lamb, V., Marschke, M., & Rigg, J. (2019). Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand. Annals of the American Association of Geographers, 109(5), 1511–1528.

[28] Wu, T. H. (2007). The Legal Representation of the Singaporean Home and the Influence of the Common Law. Hong Kong Law Journal, 37(1), 81–102.

[29] Ho, S., & Rajabifard, A. (2016). Towards 3D-enabled urban land administration: Strategic lessons from the BIM initiative in Singapore. Land Use Policy, 57, 1–10.

[30] Para una definición sencilla de propiedad absoluta (freehold), consulte el glosario de términos de la FAO que se encuentra en:  http://www.fao.org/3/y4307e/y4307e09.htm.

[31] Haila, A. (2016). Urban Land Rent: Singapore as a Property State (1 edition). Wiley-Blackwell.

[32] Ma, J., Montesclaros, L., & Teng, P. S. (2019). Supporting Singapore’s ‘30-by-30’ Food Security Target: Finding the ‘Sweet Spot’ in Property Taxation. Nanyang Technological University. https://www.rsis.edu.sg/wp-content/uploads/2019/12/PR191203_Supporting-Singapore%E2%80%99s-%E2%80%9830-by-30%E2%80%99-Food-Security-Target.pdf

Tefft, J., Jonasova, M., Adjao, R., & Morgan, A. (2018). Food Systems for an Urbanizing World [Text/HTML]. The World Bank and the Food and Agriculture Organization of the United Nations. https://documents.worldbank.org/en/publication/documents-reports/documentdetail

[33] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

[34] Lamb, V., Marschke, M., & Rigg, J. (2019). Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand. Annals of the American Association of Geographers, 109(5), 1511–1528.

[35] Ibid

[36] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

[37] FAOSTAT. (2020). FAOSTAT database. Food and Agriculture Organization of the United Nations. http://www.fao.org/faostat/en/

[38] Yee, A. T. K., Corlett, R. T., Liew, S. C., & Tan, H. T. W. (2011). The vegetation of Singapore—An updated map. Gardens’ Bulletin Singapore, 63(1 & 2), 205–212.

[39] National Parks Board. (2020). Nature Areas & Nature Reserves. National Parks. National Parks website. https://www.nparks.gov.sg/biodiversity/our-ecosystems/nature-areas-and-nature-reserves

[40] FAO, & UNEP. (2020). The State of the World’s Forests 2020. Forests, biodiversity and people. Food and Agriculture Organization of the United Nations (FAO) and United Nations Environmental Programme (UNEP).

Para más información sobre la SI, por favor visite: https://www.cbd.int/subnational/partners-and-initiatives/city-biodiversity-index.

[41] Korlena, K., Djunaedi, A., Probosubanu, L., & Ismail, N. (2010). Zoning Regulation as Land Use Control Instrument: Lesson Learned from United States of America and Singapore. Forum Teknik, 33(3), Article 3.

[42] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

Tng, S., & Tan, S. (2012). Designing Our City: Planning for a Sustainable Singapore /editors,. – National Library. Urban Development Authority. http://www.harvardasia.co.th/wp-content/uploads/2016/09/1804.pdf

[43] Wu, T. H. (2007). The Legal Representation of the Singaporean Home and the Influence of the Common Law. Hong Kong Law Journal, 37(1), 81–102.

[44] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[45] Phang, S.-Y. (2018). Land Acquisition for “Any Public Purpose”. In S.-Y. Phang (Ed.), Policy Innovations for Affordable Housing In Singapore: From Colony to Global City (pp. 13–26). Springer International Publishing. 

[46] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[47] Chew, B., Hoong, V., Tay, L. K., & Vellasamy, M. d/o. (2010). Compulsory Acquisition of Land in Singapore. A Fair Regime? Singapore Academy of Law Journal, 22, 166–188.

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[48] Ho, S., & Rajabifard, A. (2016). Towards 3D-enabled urban land administration: Strategic lessons from the BIM initiative in Singapore. Land Use Policy, 57, 1–10.

[49] Qian, N. (2018). In all fairness: Two decades of CEDAW and the state of gender equality in Singapore. Social Space, 38–43.

[50] Phua, R. (2020, July 27). Singapore to see record number of women enter Parliament after GE2020—CNA. Channel News Asia. https://www.channelnewsasia.com/news/singapore/ge2020-record-number-women-parliament-mps-singapore-12940394

[51] UNDP. (2019). Human Development Report 2019 Singapore. http://hdr.undp.org/sites/all/themes/hdr_theme/country-notes/SGP.pdf

[52] Powell, M. A. (2019). Singapore’s Lost Coast: Land Reclamation, National Development and the Erasure of Human and Ecological Communities, 1822–Present. Environment and History.

[53] Lamb, V., Marschke, M., & Rigg, J. (2019). Trading Sand, Undermining Lives: Omitted Livelihoods in the Global Trade in Sand. Annals of the American Association of Geographers, 109(5), 1511–1528.

[54] Haila, A. (2016). Urban Land Rent: Singapore as a Property State (1 edition). Wiley-Blackwell.

[55] Ng, M., & Pong, C. C. (2018). Land Framework of Singapore: Building a Sound Land Administration and Management System (First). Centre for Liveable Cities (CLC). https://www.clc.gov.sg/research-publications/publications/urban-systems-studies/view/land-framework-of-singapore-building-a-sound-land-administration-and-management-system

[56] Wong, K. M. G. (2004). Vertical cities as a solution for land scarcity: The tallest public housing development in Singapore. URBAN DESIGN International, 9(1), 17–30.